Guillem Rey, advocat.
El 16 de juny de 2019 va entrar en vigor la llei 5/2019 de 15 de març reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, aplicable a contractes de préstecs hipotecaris sobre immobles concedits a persones físiques.
Arran de tota la controvèrsia sorgida els últims anys en relació amb les clàusules abusives aplicades per les entitats bancàries en els préstecs hipotecaris, aquesta normativa regula entre altres qüestions, la informació prèvia i detallada a la formalització del préstec que ha de facilitar el banc a la persona prestatària (deutor).
L’entitat bancària ha d’entregar al futur prestatari que li ve a demanar informació sobre la possibilitat d’oferir-li un préstec hipotecari la Fitxa d’Informació Precontractual ( FIPRE). És un document de caràcter merament orientatiu sobre les condicions generals del préstec que ofereix l’entitat: el tipus d’hipoteca, interès aplicable i productes vinculats. Serveix principalment al futur deutor-prestatari per comparar amb altres hipoteques que ofereixen les diferents entitats i poder temptejar les condicions que s’establiran al FEIN i FiAE.
Posteriorment, quan la persona ha comparat els diferents productes de les entitats i es decideix per una d’elles, el Banc li ha de facilitar al prestatari (deutor) com a mínim amb 10 dies d’antelació a la formalització del préstec la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN), que és vinculant per al Banc durant aquest període, està obligat a mantenir les condicions, contràriament al que passava amb l’antiga FIPER (document equivalent en la normativa anterior) que no era vinculant per l’entitat bancaria. Pel que fa al prestatari, té 10 dies per decidir si formalitzar o no la hipoteca amb aquelles condicions previstes al FEIN, no està obligat acceptar-les.
En aquest document FEIN que es formalitzarà en 10 dies en escriptura pública notarial hi consta la informació detallada i precisa del préstec, concretament: el seu import i la finalitat a què es destina; tipus d’interès, import i periodicitat de quotes; taula il·lustrativa mensual de l’amortització, interessos i despeses del préstec; amortització anticipada i productes vinculats al préstec (que poden comportar bonificacions/reduccions al tipus d’interès aplicable pactat).
Conjuntament amb el FEIN també ens trobarem amb la Fitxa d’Advertències Estandarditzades (FiAE) un document que recollirà l’existència de clàusules o elements rellevants del préstec com: els índexs oficials de referència que fixen l’interès aplicable en cas de no ser una hipoteca a tipus fix; la possibilitat de produir-se el venciment anticipat del préstec a conseqüència de l’impagament de les quotes pactades i les depeses que se’n deriven; la distribució de les despeses vinculades a la concessió del préstec com són: la taxació de l’immoble que correspon abonar-la al prestatari i, notaria, gestoria, registre de la propietat i impost d’actes jurídics documentats (AJD) a l’entitat bancària.
En cas de tractar-se d’un préstec a interès variable (no fix) el Banc ens haurà d’entregar també un document amb les quotes periòdiques a satisfer pel deutor amb diferents escenaris d’evolució dels tipus d’interès (normalment l’EURIBOR).
En aquesta llei s’ha establert la prohibició per l’entitat bancària d’aplicar límits a la baixada del tipus d’interès en hipoteques de tipus variable, la coneguda “cláusula suelo”.
